Bjarg íbúðafélag hses.
Rannsóknarskjal — Uppfært 1. apríl 2026 — Byggt á ársreikningum 2016–2024
1.015
Íbúðir í útleigu (2024)
66
Íbúðir í byggingu (2024)
64,3 ma.kr.
Heildareignir (2024)
2,2 ma.kr.
Húsaleigutekjur (2024)
1. Yfirlit
| Eiginleiki | Gildi |
|---|
| Fullt nafn | Bjarg íbúðafélag hses. |
| Kennitala | 490916-0670 |
| Lögform | Sjálfseignarstofnun (ses) |
| Stofnendur | ASÍ (80%) og BSRB (20%) |
| Stofnfé | 10.000.000 kr. |
| Starfsmenn (2024) | 11 |
Bjarg er sjálfseignarstofnun — enginn getur greitt sér arð. Öll verðmæti verða eftir í félaginu og nýtast leigjendum til framtíðar í formi hóflegrar leigu. Stofnendur eiga ekki félagið heldur lögðu einungis til upphaflega stofnféð.
2. Hvaðan kemur peningurinn?
2.1 Uppbygging fjármögnunar
Bjarg fjármagnar starfsemi sína með fjórum meginstoðum:
| Fjármögnunarleið | Lýsing | Dæmi úr ársreikningum |
|---|
| 1. Stofnfjárframlög |
Sveitarfélög leggja til „skilyrt stofnfé". Féð er bundið og skilar sér aftur ef félagið yrði lagt niður. Þetta er langtímafjárfesting fremur en styrkur. |
2024 sjóðstreymi: 3,65 ma.kr. innborgað stofnframlag
2018: Skilyrt stofnfé 2,66 ma.kr. á efnahagsreikningi |
| 2. Framkvæmdalán |
Lán frá HMS (áður ÍLS) og bönkum. Verðtryggð lán eru ríkjandi og eru verðbætur stór kostnaðarliður. |
2024: Langtímaskuldir 30,0 ma.kr.
Hrein fjármagnsgjöld 2024: 1,85 ma.kr. |
| 3. Húsaleigutekjur |
Greiðslur frá leigjendum. Leigan er undir markaðsverði en verður að standa undir rekstri og afborgunum. |
2024: 2,23 ma.kr. í húsaleigutekjur |
| 4. Lóðaúthlutun |
Sveitarfélög úthluta lóðum á niðurgreiddu verði til að tryggja hagkvæmni. |
Ekki sundurgreint sérstaklega í ársreikningi |
Lykilatriði: Reksturinn er ekki fjármagnaður með útsvarsfé. Sveitarfélög leggja til bundið stofnfé og lóðir, en meirihluti fjármagns kemur frá lánastofnunum. Húsaleigan stendur undir daglegum rekstri.
2.2 Eigið fé vs. skuldir (2024)
| Liður | Ma.kr. | % |
|---|
| Stofnfé og skilyrt stofnfé | 33,2 | 51,7% |
| Ójafnað tap (uppsafnað) | (1,9) | -3,0% |
| Eigið fé samtals | 31,3 | 48,7% |
| Langtímaskuldir | 30,0 | 46,7% |
| Skammtímaskuldir | 3,0 | 4,7% |
| Eignir samtals | 64,3 | 100% |
Heimild: Ársreikningur 2024, efnahagsreikningur
2.3 Sjóðstreymi 2024 — Hvar rennur peningurinn?
| Liður | Ma.kr. |
|---|
| Handbært fé frá rekstri | +0,54 |
| Fjárfest í fjárfestingareignum (byggt) | -5,90 |
| Innborgað stofnframlag (sveitarfélög) | +3,65 |
| Tekin ný langtímalán | +1,72 |
| Afborganir langtímalána | -0,36 |
Meginreglan: Fyrir hverja nýja íbúðabyggingu leggja sveitarfélög til ~60% sem stofnfé, en ~30–35% kemur frá lánum. Rekstrartekjur (húsaleiga) standa undir daglegum rekstri og afborgunum eldri lána.
Heimild: Ársreikningur 2024, sjóðstreymisyfirlit
3. Tímalína og uppbygging
3.1 Tímalína Bjargs
| Ár | Atburður | Fjöldi íbúða |
|---|
| Sept 2016 | Bjarg stofnað. ASÍ og BSRB leggja til 10 m.kr. stofnfé. 1 starfsmaður. | 0 |
| 2017 | Framkvæmdir hefjast. Eignir vaxa í 1,4 ma.kr. 3 starfsmenn. | 0 |
| 2018 | Fyrstu umsóknartekjur (1,7 m.kr.). Eignir 5,2 ma.kr. 4 starfsmenn. | 0 (í byggingu) |
| Júní 2019 | Fyrstu íbúðir afhentar — húsaleigutekjur byrja (102 m.kr. á ári). | ~150–200 |
| 2020 | Húsaleiga 471 m.kr. Fyrsti rekstrarafgangur. 8 starfsmenn. | ~400–500 |
| 2023 | Húsaleiga 1,76 ma.kr. 11 starfsmenn. | ~850 |
| 2024 | Húsaleiga 2,23 ma.kr. 1.015 íbúðir í útleigu, 66 í byggingu. | 1.015 + 66 |
Svar: Frá stofnun til afhendingar fyrstu íbúða liðu um 3 ár (sept 2016 → júní 2019). Á átta árum hefur félagið byggt yfir 1.000 íbúðir, sem telst mjög hraður vöxtur á íslenskum markaði.
3.2 Vöxtur tekna
Heimild: Ársreikningar 2016–2024
4. Arðsemi og sjálfbærni
4.1 Rekstrarniðurstöður eftir árum
| Ár |
Húsaleiga (m.kr.) |
Rekstrarafg. f. fjárm. (m.kr.) |
Fjármagnsgjöld (m.kr.) |
Afkoma f. matsbreyt. (m.kr.) |
Afgangur/Tap ársins (m.kr.) |
| 2016* | 0 | (17) | (0,1) | (17) | (17) |
| 2017 | 0 | (26) | (2,0) | (28) | (28) |
| 2018 | 1,7** | (58) | (3,6) | (62) | (62) |
| 2019 | 102 | 141 | (168) | (27) | 309*** |
| 2020 | 471 | 367 | (190) | 178 | 1.106*** |
| 2023 | 1.763 | 971 | (1.339) | (369) | 3.770*** |
| 2024 | 2.226 | 1.291 | (1.854) | (563) | 779*** |
* Hálft ár (sept–des 2016). ** Tekjur af umsóknum, ekki leiga. *** Eftir matsbreytingu fjárfestingareigna.
4.2 Greining á arðsemi
Rekstrarleg sjálfbærni náðist 2019 (3 árum eftir stofnun). Húsaleigutekjur stóðu undir öllum beinum rekstrarkostnaði og launum.
Verðtryggingaráskorunin: Frá árinu 2023 hafa fjármagnsgjöld (vextir og verðbætur) farið fram úr rekstrarafgangi. Árið 2024 nam rekstrarafgangur 1,29 ma.kr. en fjármagnsgjöld voru 1,85 ma.kr. Þetta skilar 563 milljóna króna tapi áður en tekið er tillit til matsbreytinga á fasteignum.
Niðurstaða: Daglegur rekstur er traustur, en hár fjármagnskostnaður vegna verðbólgu er helsta áskorunin.
- Daglegur rekstur er sjálfbær — húsaleiga stendur undir öllum rekstri og starfsmönnum.
- Verðtryggð lán eru stór byrði — verðbætur á lánum bætast ofan á vexti og éta upp rekstrarhagnað.
- Matsbreyting hækkar bókfært virði eigna, en er ekki handbært fé.
- Uppsafnað tap endaði neikvætt aftur 2024 (-1,94 ma.kr.) eftir mikil fjármagnsgjöld.
4.3 Hvað kostar íbúðin?
Meðal fjárfestingareign á íbúð (2024): 64,3 ma.kr. / 1.015 = ~63,3 m.kr. á íbúð (skráð matsverð, ekki byggingarkostnaður).
Samkvæmt ESA-kvörtun Viðskiptaráðs er áætlaður styrkur ~21 m.kr. á hverja íbúð (stofnfjárframlag).
5. ESA-kvörtun Viðskiptaráðs
5.1 Kvörtunin
Í júní 2025 kvartaði Viðskiptaráð Íslands til ESA (EFTA Surveillance Authority) vegna meintrar ríkisaðstoðar til Bjargs.
Helstu fullyrðingar Viðskiptaráðs:
- Niðurgreiðsla Styrkir til Bjargs nemi 46% af byggingarkostnaði — langt umfram það sem eðlilegt sé.
- Ríkisaðstoð Áætlaður styrkur um 21 milljón kr. á hverja íbúð sem byggð er.
- Samkeppni Bjarg keppi ósanngjarnt við einkarekna leigumarkaðinn með ríkisstyrktu leigu undir markaðsverði.
- EES-reglur Fjármögnunarlíkanið brjóti gegn EES-reglum um ríkisaðstoð.
5.2 Gagnrök
- Sjálfseignarstofnun Enginn getur greitt sér arð. Öll verðmæti verða eftir í félaginu og nýtast leigjendum í formi hóflegrar leigu.
- SGEI Hagkvæmt leiguhúsnæði fellur undir SGEI-undanþáguna (almannaþjónusta) og er undanþegið hefðbundnum ríkisaðstoðarreglum.
- Íbúðavandi Ísland á við bráðan íbúðaskort og hátt leiguverð — hagkvæmar leiguíbúðir eru nauðsynleg inngrip.
- Stofnfé er bundið Stofnfjárframlög eru ekki styrkir — þau eru bundin í félaginu og myndu skila sér til baka ef félagið yrði lagt niður.
- Norrænt módel Svipuð módel eru viðurkennd á öðrum Norðurlöndum. ESA/ESB hefur samþykkt sambærileg fyrirkomulag.
5.3 Hvað segja tölurnar?
Úr ársreikningi 2024:
- Stofnfjárframlög 2024: 3,65 ma.kr. (sjóðstreymi)
- Fjárfest í eignum 2024: 5,90 ma.kr.
- Hlutfall stofnfjár af fjárfestingu: 62% (nálægt 46% fullyrðingunni ef miðað er við heildarkostnað yfir öll ár)
- Á móti kemur: Bjarg ber sjálft alla áhættu af lánveitingum upp á 30 ma.kr.
6. Fjármálayfirlit 2016–2024
6.1 Efnahagsreikningur
| Ár |
Eignir (ma.kr.) |
Eigið fé (ma.kr.) |
Skuldir (ma.kr.) |
Eiginfjárhlutfall |
Starfsmenn |
| 2017 | 1,4 | 0,6 | 0,8 | 42% | 3 |
| 2020 | 21,2 | 7,2 | 14,0 | 34% | 8 |
| 2024 | 64,3 | 31,3 | 33,0 | 49% | 11 |
Hagkvæmni í rekstri: 11 starfsmenn þjónusta 1.015 íbúðir, eða um 92 íbúðir á hvern starfsmann.
6.2 Launakostnaður
| Ár | Starfsmenn | Launakostnaður (m.kr.) | Meðallaun á mann (m.kr.) |
|---|
| 2016 | 1 | 7,7 | 7,7 |
| 2018 | 4 | 50,2 | 12,6 |
| 2020 | 8 | 88,7 | 11,1 |
| 2024 | 11 | 163,2 | 14,8 |
7. Niðurstaða — Meginatriði fyrir umræðuna
Svar við rannsóknarspurningunum:
1. Fjármögnun
Ekki tekið af útsvari. Stofnfé er bundin fjárfesting sveitarfélaga, ekki styrkur sem eyðist. Meginfjármögnun kemur frá HMS og bönkum (30 ma.kr. í skuldir). Húsaleiga (2,2 ma.kr./ári) stendur undir daglegum rekstri.
2. Tímalína
Frá stofnun til fyrstu íbúða liðu um 3 ár (sept 2016 → júní 2019). Á átta árum: 1.015 íbúðir í útleigu og 66 í byggingu. Mjög hraður vöxtur á íslenskum markaði.
3. Sjálfbærni
Félagið stendur undir sér í rekstri frá 2019 (3 árum eftir stofnun). EN: Verðbólga og verðbætur á lánum eru erfiður hjalli — fjármagnsgjöld (1,85 ma.kr. 2024) fara fram úr rekstrarafgangi (1,29 ma.kr.). Nýbyggingar krefjast áfram stofnfjárframlaga.
4. ESA-kvörtun Viðskiptaráðs
Lögð fram júní 2025. Fullyrðing um 46% niðurgreiðslu og 21 m.kr./íbúð. Gagnrök: Hagkvæmt leiguhúsnæði fellur undir SGEI-undanþágu. Svipuð módel eru viðurkennd á Norðurlöndum. Bjarg ber sjálft alla áhættu af lánveitingum. Málið er enn í skoðun hjá ESA.
Styrkleikar Bjargs sem módel:
- Skilvirkni: 11 starfsmenn þjónusta 1.015 íbúðir (92 íbúðir/mann)
- Varanleiki: Sem sjálfseignarstofnun eru verðmætin læst í þágu leigjenda; þau verða aldrei seld til einkaaðila í hagnaðarskyni
- Hraði: 3 ár til fyrstu íbúða, 1.000+ á 8 árum
- Fjárhagslegur grunnur: 49% eiginfjárhlutfall, sterk efnahagsstaða
Áskoranir:
- Verðtrygging: Fjármagnsgjöld vaxa hraðar en tekjur — viðvarandi áhætta
- Háð stofnfjárframlögum: Nýbyggingar krefjast áframhaldandi framlaga frá sveitarfélögum
- ESA-kvörtun: Óvissa um niðurstöðu gæti haft áhrif á framtíðarfjármögnun
- Uppsafnað tap: Ójafnað tap -1,94 ma.kr. (2024) vegna fjármagnskostnaðar
Heimildir: Ársreikningar Bjargs 2016, 2018, 2020, 2024 (sóttir úr Ársreikningaskrá Skatturinn).
Viðbótarheimildir: bjargibudafelag.is, mbl.is, vb.is, ruv.is.
Skjal samið af Aðstoðarmanni — 1. apríl 2026.